Loi Bouvard LMNP : les points à surveiller

En contrepartie des avantages fiscaux importants proposés par la loi Bouvard LMNP, il faudra respecter un certain nombre de contraintes afin de ne subir une éventuelle requalification fiscale. Parmi ces contraintes il faudra notamment prendre garde à ce que :

• La location meublée ne soit pas exercée à titre professionnel (LMP)
• Les revenus soient imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

D'autre part dans le cadre de la loi Bouvard LMNP, pour bénéficier de la réduction d'impôt, il faudra louer le logement meublé pendant une durée minimale de 9 ans. La location devra ce faire par bail commercial d'une durée minimale de 9 ans afin de bénéficier de la récupération de T.V.A sur les logements achetés neufs.

A noter que la location doit prendre effet dans le mois qui suit la date :

• d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement
• d'acquisition pour les logements neufs achevés depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation
• d'achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins quinze ans et qui font l'objet de travaux de réhabilitation.

Concernant le démembrement du bien immobilier en loi Bouvard LMNP (séparation de l'usufruit et de la nue propriété), la loi est claire. Le démembrement est interdit que ce soit pour les investisseurs particuliers que pour les investisseurs qui créent des SCI. « La réduction n'est pas applicable au titre des logements dont le droit de propriété est démembré ». La réduction d'impôt Bouvard n'est donc pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.

La loi précise toutefois que : « lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du bénéfice de la réduction prévue au présent article pour la période restant à courir à la date du décès ».

Enfin comme pour la loi Scellier la réduction d'impôt ne peut s'appliquer que sur le prix de revient du bien immobilier dans la limite de 300 000 euros ! Ce qui laisse tout de même un levier de défiscalisation important.