Loi Bouvard LMNP

La loi Bouvard est issue de l'amendement n° 11 présenté par Mr. Michel Bouvard pour le projet de loi de finances rectificative pour 2009. Cet amendement vient modifier le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) en instaurant un nouveau mécanisme de défiscalisation. En effet désormais comme pour le régime de la loi Scellier, chaque investisseur qui investit dans les résidences avec services pour étudiants, les résidences de tourismes classées, les résidences de santé publique ou encore les résidences pour personnes âgées ou handicapées type EHPAD bénéficiera d'une réduction d'impôt équivalente à 25% du prix de revient du logement, avec un plafond de 300 000 €. Cette réduction d'impôt s'étalera sur 9 ans de manière linéaire. Avec la loi Bouvard, les avantages de la location meublée sont conservés et viennent s'ajouter à la réduction d'impôt. Dorénavant les investisseurs qui souhaitent investir sous le statut LMNP auront le choix entre deux statuts: le statut LMNP dit « classique » ou le statut LMNP avec 25% de réduction d'impôt dit loi Bouvard LMNP.

Ce qu'il faut savoir

• Loi Bouvard : 25% de réduction d'impôt sur les locations meublées
• Réduction d'impôt étalée sur 9 ans...
• ...pour les résidences étudiantes, de tourismes, les EHPAD, ...

Textes de loi

• Article 199 sexvicies du Code Général des Impôts
• Amendement N°11 pour le projet de loi de finances rectificative pour 2009

Loi Bouvard LMNP : principe général

L'amendement N° 11 de la loi de Finances rectificatives de 2009 introduit un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière : la loi Bouvard LMNP. Ce nouveau dispositif vient en fait compléter le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) « classique » (avec le mécanisme d'amortissement) qui lui n'a en rien été modifié.

La loi Bouvard se différencie du statut LMNP traditionnel dans le sens ou l'avantage fiscal est une réduction d'impôt et non pas une diminution du revenu imposable par le mécanisme d'amortissement du bien immobilier comme c'est le cas actuellement avec le statut LMNP. Le dispositif LMNP perdure mais les investisseurs pourront désormais choisir un régime alternatif, le régime loi Bouvard LMNP, consistant en une réduction d'impôt, plafonnée à 300 000 €. Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 25% du prix du logement acquis par le contribuable pour les années 2009 et 2010. Le taux de réduction d'impôt passera ensuite à 20% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012.

Ce mécanisme de défiscalisation, appelé loi Bouvard LMNP, est valable pour tous les investissements réalisés dans :

• Les résidences de tourisme classées
• les établissements dédiés à l'accueil des personnes âgées ou handicapées (EHPAD)
• les logements affectés à l'accueil des familles de ces personnes (prévu par les articles L. 444-1 à L. 444-9)
• les résidences avec services pour étudiants (résidences étudiantes)
• et les établissements de soins longs durés (mentionnées au 2° de l'article L. 6111-2 du code de la santé publique)

a. Loi Bouvard LMNP: pour qui ?

Tous les contribuables français peuvent prétendre à la loi Bouvard LMNP. En effet celle-ci s'adresse à tous les contribuables français, qui investissent dans une résidence de service et qui s'engagent à louer le logement pendant une période minimum de 9 ans.

La loi Bouvard LMNP est destinée à tous les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent un logement neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans des résidences de tourismes, des résidences étudiantes ou encore des EHPAD.

La loi Bouvard LMNP est aussi destinée aux investisseurs qui acquièrent un logement achevé depuis au moins 15 ans et ayant subit une réhabilitation ou une rénovation ou qui fait l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation si les travaux de réhabilitation ou de rénovation permettent, après leur réalisation, de satisfaire à l'ensemble des performances techniques mentionnées au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III du code général des impôts.

Ces investisseurs ne doivent pas être « professionnels » (LMP) et le produit de la location doit être imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

b. Différence entre LMNP « classique » et LMNP loi Bouvard

Avec la mise en place du dispositif Bouvard LMNP, deux mécanismes d'impositions fiscales sont possibles en loueur meublé non professionnel (LMNP). D'un coté le LMNP « classique » avec l'amortissement du prix du bien afin d'obtenir des revenus non fiscalisés. De l'autre le mécanisme de défiscalisation et de réduction d'impôt avec l'amendement Bouvard LMNP.

Quelles sont les différences entre les deux statuts fiscaux :

• 1) Dans le cadre du LMNP « classique », l'investisseur a la possibilité de tirer des revenus locatifs imposés dans les catégories des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Il peut aussi réaliser un amortissement permettant de diminuer voir de neutraliser fiscalement les revenus locatifs. Enfin dernier avantage l'investisseur peut récupérer la TVA sur son investissement, soit une réduction supplémentaire de 19,6%.

Avantages : Possibilité d'amortir les biens immobiliers, donc de diminuer la pression fiscale liée aux loyers perçus. Du coup l'investisseur perçoit des loyers non fiscalisés. Enfin récupération de la TVA sur les programmes neufs.

Inconvénients : Pas défiscalisation direct sur les impôts. L'avantage fiscal n'est pas au moment de l'acquisition mais au cours de l'investissement, avec les loyers exonérés d'impôt. L'avantage fiscal est différé dans le temps.

• 2) Dans le cadre de l'amendement Bouvard LMNP : L'investisseur, grâce à la loi Bouvard LMNP bénéficie d'une réduction d'impôt de 25 % du prix de revient du bien immobilier, dans la limité de 300 000 euros (sur plusieurs logement éventuellement). La défiscalisation est linéaire sur 9 années consécutives. Comme avec le LMNP « classique » l'investisseur a la possibilité de tirer des revenus locatifs imposés dans les catégories des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux), mais ceux-ci sont fiscalisés. Enfin il peut, lorsque il acquière un bien neuf, récupérer la T.V.A, soit 19,6% de réduction supplémentaire.

Avantages : Principal avantage une réduction d'impôt équivalente à 25% (pour les investissements réalisés en 2009 et 2010) puis 20% (pour les investissements réalisés en 2011 et 2012) du prix de revient du bien immobilier dans la limite de 300 000 euros. Enfin récupération de la TVA sur les programmes neufs.

Possibilité de cumuler l'avantage fiscal sur plusieurs logements.

Inconvénients : Pas de défiscalisation des revenus locatifs pour la tranche inférieur à 300 000 euros. Les loyers perçus sont donc fiscalisés. En contre partie l'avantage fiscal à l'entrée de l'investissement est conséquent.

Conclusion : Depuis l'amendement Bouvard, les résidences avec services cumulent depuis deux avantages majeurs :

• la constitution de revenus complémentaires nets d'impôt pour la retraite
• et une économie d'impôt substantielle lors de l'acquisition.

De plus si l'investisseur achète son bien immobilier neuf, il bénéficie du remboursement de la TVA (19,6%) et peut se servir de cette somme, soit pour rembourser par anticipation une partie de son prêt, soit s'en servir comme une somme à placer dans le cadre du montage financier global, comme un prêt In Fine par exemple.