La loi Scellier est-elle toujours intéressante ?

Entre marché immoblier vacillant et économie mondiale convalescente, est-ce le bon moment pour investir ?

Trouver le bien immobilier bien placé, au bon prix, à la bonne surface avec une construction de qualité, c'est le rêve de tous investisseurs désireux de se créer un patrimoine immobilier tout en défiscalisant. Mais est-ce encore possible ?

Compte tenu de la hausse faramineuse des prix sur ces dix dernières années, les « bons coups » immobiliers ont quasiment disparus. Cela est d'autant plus vrai dans l'immobilier neuf.

Acheter au bon prix

Que signifie acheter au bon prix ? Est-ce acheter pas cher ou au prix de marché... La est toute la question, car dans des villes ou la demande de biens immobiliers est forte, les prix de l'immobilier ont tendances à augmenter. C'est la loi de l'offre et de la demande. Dans ce cas précis les biens immobiliers seront certes trop chers mais seront au prix de marché.

Ces prix d'achat élevés ont aussi pour conséquences de faire baisser la rentabilité locative de votre investissement. La hausse des loyers ne suit pas forcement la hausse des prix (d'autant plus qu'il existe des plafonds de loyers Scellier). Acheter au bon prix c'est donc tout simplement acheter au prix du marché local, tout en gardant à l'esprit le niveau de rentabilité de l'investissement.

Dernier point à ne pas occulter. La plus value de revente à terme. Certes ce paramètre est dur à extrapoler, mais il y a fort à parier que dans 10 ou 15 ans lorsque vous revendrez votre bien Scellier, les prix du foncier auront tout de même augmenté.

Scellier trop cher ?

Certes les prix des biens immobiliers neufs sont supérieurs de 20% à 30% à ceux de l'ancien, mais il faut modérer cette « surcote ». Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, les frais de notaire sont réduits (2,5% environ contre 7% en moyenne dans l'ancien). Votre bien immobilier étant neuf vous bénéficiez de garanties de construction. Enfin vous n'avez aucuns travaux à faire avant de le mettre en location.

Dans l'ancien les travaux de rénovation peuvent vite couter des sommes importantes (coût des matériaux, coût horaire de la main d'œuvre...). A cela peut s'ajouter beaucoup de temps perdu et des aléas de chantier imprévisibles.

Neuf ou ancien ?

La solution parfaite n'existe pas. Le choix entre l'investissement dans le neuf ou l'ancien dépendra de nombreux paramètres. Vous souhaitez réduire vos impôts ? Le choix du neuf s'impose. Avec la loi Scellier vous défiscaliserez 25% du montant investi sur 9 ans (A compter de 2011 il faudra investir en loi Scellier BBC pour bénéficier des 25% de réduction d'impôt). Vous souhaitez investir sans contraintes ? Les biens immobiliers vendus neufs sont généralement proposés avec des garanties de loyers et des gestionnaires qui s'occupent de tous.

Attention toutefois à ne pas investir dans le seul but de la réduction d'impôt. Qualité de construction, emplacement, marché locatif... sont les bases de tout investissement dans l'immobilier. C'est d'autant plus vrai dans le neuf.

A l'inverse vous souhaitez tous maitriser et avoir un patrimoine immobilier de caractère qui vous ressemble. L'ancien c'est l'assurance d'avoir un bien immobilier unique à un prix d'achat raisonnable si vous n'effectuer pas beaucoup de travaux. Attention toutefois à bien anticiper votre future fiscalité, car une fois votre déficit foncier (dû aux travaux) consommé vous serez fortement fiscalisé sur les revenus fonciers perçus.

Franchir le pas

Quelque soit l'option que vous aurez choisie, investir dans l'immobilier reste, sur le long terme, le meilleur placement. Il permet à la fois de créer un patrimoine transmissible et créateur de revenus complémentaires.

D'un point de vu sécurité, l'immobilier offre un atout de taille en cas de défaillance de l'emprunteur. Il y a une assurance prêt immobilier. Cela signifie quand cas de décès, le bien immobilier est totalement payé, que cela arrive 5 ans ou 15 ans après la date d'achat. Combien aurez-vous épargné sur un contrat d'assurance vie au bout de 5 ans ? Certainement moins que la valeur du bien immobilier...

Enfin il n'y a pas que la loi Scellier. Pour les petites surfaces et les budgets serrés, la loi Bouvard peut être une bonne alternative. Elle permet d'investir dans des résidences de services (Ehpad, résidences étudiantes...) et de bénéficier de 25% de réduction d'impôt. Le versement des loyers est garanti par la signature d'un bail commercial entre l'investisseur et le gestionnaire de la résidence. Enfin la loi Bouvard permet de récupérer la T.V.A ayant grevé l'acquisition, soit 19,6% d'économies supplémentaires.

En conclusion, de nombreuses solutions existent : neuf, ancien, Scellier, Bouvard... mais il faut adapter chaque solution à sa situation et non pas adapter sa situation aux solutions.

Source : Diagnostic Expertise ( 04/08/10 )
Emilien THOMAS

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